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新房高拓户型已濒危,买到的该偷着乐?

发表于:2019-08-16
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近期严查违法扩建,有几个项目就因为违规搭板被查了。坪山某LOTF办公项目改公寓,开发商还承诺过回购,现在货不对板,业主维权;横岗某住宅项目搭板被执法队查处,据说还是本小区业主举报,高拓展和高风险并存。深圳更有过先例,有房屋因为违建而被房管局锁定,无法交易。

高拓户型,实际上是“偷面积”的结果。而所谓的“偷面积”,就是利用商品住宅的建筑设计规范,尽量多设计既可利用,但又不计入或只计算一半面积的居住空间,以提高房源的使用率。更有甚者是违规搭板改房间,存在安全隐患。

 

新房项目高拓户型正在慢慢绝迹

 

2014年8月,《深圳市建筑设计规则》正式施行,以前所谓的赠送面积都将计入、或换算计入总建筑面积,间接限制了偷漏面积的行为,明确了购房者产权。

 

前几年经常听到的“高拓展”“高赠送”户型,现在新盘户型高赠送正在慢慢绝迹。现有的高赠送项目迟迟不开,其中包括龙华的某旧改大盘和坂田的X御山。

 

新开盘的项目面积对比同项目的二手房“严重缩水”,红山某新盘二期89平户型图只是2房,而一期89平可以做4房;还有华润城3期新房,户型使用率也比不上一期,好在华润3限价明显,对比二手盘有价格优势。

 

还有一些新盘项目面积重新丈量,以前89平就可能实现的户型,现在产证面积变成104平,坂田南即将开盘的某个项目就是例子。面积增加,如果单价不限,总价成本必然水涨船高。

 

购买二手房逆天户型需要注意什么?

 

深圳高赠送楼盘在福田、罗湖比较少见,主要集中在2008-2015年新房供应的主力区域。龙岗、龙华、宝安比较多,而且是以私企开发商为代表,国企性质开发商户型相对中规中矩。

 

89平的房子在深圳称得上百变户型。产证面积相同,但是户型使用率截然不同,光看面积根本想象不到,有做1房、2房、最常见的是3房,更甚者能做到4-5房。

 

而对于购买豪宅盘的人来说户型赠送并不太看重。比如蛇口海景豪宅半岛城邦,这种物业就不是为普通受众打造的产品,80多平就做成一房,要的就是这种逼格,多一个房间反而降低格调。

 

部分楼盘的二手房逆天户型:

 

 仁恒峦山美地:龙岗宝荷的次新房,88平能做5房2卫,而且户型通透,每个房间采光都很好,实用面积有110平,报价390万,楼盘离未来14号快线800多米。

 

 

 金亨利首府:龙华红山片区,所处的位置较好,楼盘普遍都有高赠送,而且带深高北学区。产证89平有4房户型,还有复式5房,单价超过8-10万,要说缺点是离4号地铁高架较近,部分户型会有噪音影响。

复式89平5房,实用面积130平,楼盘主卧都有34平。

 

 

 全盛紫云庭:龙岗回龙埔,2014年次新盘,59平的顶楼4层复式,外加一个私家的天台,可以做7个房间。自住相当于一个空中别墅,景观和私密性都有了。 

 

这种是一手业主私自加建的户型,更属于违建,在二手交易的时候,通常银行贷款也评不到成交价,可贷款成数少了,接手的买家首付就要7成甚至更高,还要担心会被查违锁定风险。

 

高赠送的注意事项:

 

购买有高赠送的新房,单价也会被拉高,羊毛出在羊身上。开发商热衷于高拓展,是因为赠送的部分面积不交税,但是在售卖的时候可以产生溢价、多卖钱。

 

明确产证面积,不搞赠送,对于购房者并不完全是坏事。虽然实用率低了,感觉不实惠,但明确了产权,减少以后的纠纷。因为赠送面积本身不属于产权面积,得不到法律保护,遇到出售、拆迁、抵押等情况时,扩展部分的权益并不能保证。

 

而且高拓展的楼盘,赠送面积实不实用还要考量,邻里容易出现对视感或者房间采光不足。之前就有网友反馈过,高拓展的小区容易看到对面楼邻居家里的情况。

 

最后,友情提醒:少部分新房看样板要没收手机,就要留心以后交房会不跟样板房有出入,销售口头承诺的不一定能落实在合同里!

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